济南现缩水产权楼盘 住宅还没交土地使用权只剩35年

济南楼盘现“缩水”产权楼盘 住宅还没交土地使用权只剩35年

经济导报记者 王延锋

住宅的土地使用权期限为70年，这是我们平常的印象。但最近，济南市民杨女士看中了位于市区北部的一套住宅，却发现它的土地使用权期限只剩35年了。

这是怎么回事呢？

经济导报记者调查发现，杨女士的遭遇并非个案，济南有部分楼盘的土地使用权期限只有50年，加上开发商拿地时间较早，致使土地使用权年限大幅“缩水”。

山东省政协委员、山东法策律师事务所主任张法水向导报记者表示，根据《物权法》规定，住宅的土地使用权到期后将自动续期，但具体如何操作在执行层面还没有成熟的案例，这方面应该尽快出台明确的细则。另外，开发商在售楼过程中承担哪些信息披露义务，也应该在法律上进行明确。

50年产权何来？

杨女士看中的楼盘，是济南北部的影山府邸。这个楼盘位于北园高架与无影山路交叉口东南角，目前在售94平方米至125平方米的两室、三室。杨女士看中的是一套三室：“这个位置离我工作的地方比较近，周围也有学校配套，比较方便。”

可当她进一步了解情况时却发现，这个楼盘的土地使用权只剩下35年了。“它的土地使用权总共只有50年。而且土地早在2001年便已出让，现在剩余的年限只有35年了。开发商承诺明年交房，到时候就只剩下34年了。”

19日，导报记者来到影山府邸售楼处，其置业顾问并没有刻意回避产权为50年的事实：“这个地块原来是工业用地，后来转为住宅用地时，土地使用权的期限直接转为了50年，即到2051年的11月。”

这位置业顾问进一步解释，这不会对该楼盘造成实质性影响：“根据《物权法》，住宅用地的土地使用权到期后将自动续期。济南有很多这样的楼盘，周边的圣泽方正园、天旺嘉园都是这样。”

导报记者注意到，影山府邸的开发商为济南大有升房地产开发有限公司，圣泽方正圆、天旺嘉园的开发商也是它。那么，这种50年产权的住宅是个案还是比较常见？

导报记者了解得知，除了上述济南大有升开发的3个楼盘，济南还有多个楼盘住宅的土地使用权也是50年。在东部城区就有不少，比如，二环东路以东中润世纪广场部分住宅，洪山路以东的舜兴东方，旅游路以南的逸城山色。

在人们的印象中，住宅的产权一般都是70年，为什么有的只有50年？

导报记者注意到，根据国家相关法规，住宅用地的出让年限不得超过70年。但下限是多少？没有规定。所以，在早期的土地出让中，有些住宅的土地出让年限低于50年，在温州楼盘甚至还出现了20年产权的住宅用地。

在济南早期出让的土地中，有一些工业用地转为住宅用地时，将土地使用权直接转为了50年。这些土地出让的时间都比较早，大都在2000年前后。

急需顶层设计

那么，土地使用权少于50年的住宅能不能买？或者说，土地使用权到期后怎么办？

虽然上述影山府邸置业顾问表示，根据《物权法》的规定，住宅的土地使用权到期后自动续期，但杨女士依然有所担心。因为，最近温州有一批土地使用权为20年的住宅到期，这批房子在进行再交易时，购房者需要缴纳总房款1/3左右的土地出让金，此事曾在业内引起轩然大波。

根据最新的消息，国土部、浙江省国土厅已经到温州调研，并有望出台土地使用权延期规范。

张法水也分析称，虽然《物权法》有自动续期的说法，但到底如何操作，在执行过程中还没有成熟的案例。在这样的情况下，住宅的土地使用权到期后如何续期仍面临不确定性，希望国家尽快出台相关规范。

就影山府邸来说，上述置业顾问表示，开发商已经考虑到购房者的顾虑，可以与购房者签署补充合同，对产权到期后的一些法律问题进行约定。

但很显然，即便让开发商对30多年后的法律问题做出合同约定，仍然无法让购房者放心。要解决这类问题，最需要的还是顶层的政策设计。所谓“有恒产者有恒心”，如果顶层政策不明朗，不仅会给开发商、购房者带来诸多不便，甚至不利于整个社会的健康稳定。

杨女士还向导报记者反映，在她第一次去售楼处时，置业顾问并没有主动提及产权是50年的事。虽然置业顾问后来没有回避此事，但她认为置业顾问应该进行主动告知。

张法水向导报记者分析，目前房地产市场广泛存在信息不对称现象。杨女士遇到的情况还是好的，更有某些开发商会进行一些虚假宣传，误导消费者。

“国家应该在法律上进一步明确，开发商在售楼过程中承担哪些信息披露的义务，以此促使开发商向购房者提供全面的信息。同时，购房者也要加强自身法律意识，主动要求查看开发商的一些关键信息，不要等买了房了再后悔。媒体也要承担起责任，多提醒购房者应该注意哪些问题。”张法水说。