海航投资曼哈顿计划 联手铁狮门海外复刻黑石路径？

虽在模式上略有不同，但海航投资(000616,股吧)的“曼哈顿计划”正与黑石的地产生意模式一样——以金融方式操作地产项目。

观点地产 2月5日，春节前夕，海航投资在披露了一个关于遥远大洋彼岸——美国曼哈顿的地产投资计划后。

海航投资的“曼哈顿计划”当然与75年前的美国“曼哈顿计划”不同，它的目的不是制造一个令人震撼的“地产界原子弹”，而是以此再一步推进其在金融投资方面的转型。

对于海航投资来说，这个转型才刚刚开始，不过自转型之后，已三度联手“世界一流名企”铁狮门，其中，涉及到具体物业的两次合作均位于曼哈顿的同一区域，并均为合作项目设立了地产基金。

金融与地产基金，两个关键词的组合难免让人联想到被称为投资界“贪吃蛇”以及全球“最大地主”的黑石集团。虽在模式上略有不同，但海航投资的“曼哈顿计划”正与黑石的地产生意模式一样——以金融方式操作地产项目。

海航投资曼哈顿计划

在2月5日的公告中，海航投资详细披露了其“曼哈顿计划”，此计划围绕位于曼哈顿的两个项目。

据观点地产新媒体查询公告，这两个项目位于曼哈顿最西侧快速发展的哈德逊商圈中两个相邻地块，共占地面积4.82万平方呎，南北在第36街和第37街之间，东西则分别为第11大道和规划中的哈德逊大道西侧。

公告称，项目所处的地点距离新的地铁站只有一个街区，该地铁站将直接通向时报广场、中央车站以及众多其他连接曼哈顿和其他各处的地铁线路。

海航投资与铁狮门将于此地合作建立“最先进的、A级商务写字楼”，建成后，可出租面积大约为130万平方英尺。

此次合作有较为复杂的模式，撇开这些简单来看，即项目由铁狮门和海航投资共同发起设立，分为两个阶段进行资金募集和开发推进。

第一阶段，将进行土地收购、购买额外的开发权用以增加建筑容积率以及进行设计、市场营销、预租和其他开发前行为。值得一提的是，本阶段投资总金额为3.38亿美元，海航投资及其关联方美洲置业占其中的80%。

第二阶段，拟募集额外的股本资金，并预计引入一定数额的建筑贷款用于大楼的建设、出租和巩固。

海航投资称，其在此次合作中有着Co-GP和LP的双重身份，目前计划参与第一阶段投资，后续可有选择地按照其已有投资比例，参与第二阶段投资。

关于合作的细节，公告中披露，海航投资全资子公司恒兴创展与海航美洲置业共同注资约2.70亿美元，于美国设立一个“海航LP”，在这2.70亿美元中，恒兴创展出资约1.57亿美元占股57.9%，而美洲置业则出资约1.14亿美元占股42.1%。

被设立的“海航LP”再成立全资子公司“海航GP”，与此同时，美国铁狮门也成立“铁狮门GP”。

据此，“海航LP”作为有限合伙人，“海航GP”和“铁狮门GP”则作为普通合伙人，三者再共同出资约2.71亿美元设立合伙企业“海航JV”。其中，“海航LP”出资99.7%，“海航GP”出资0.1%，“铁狮门GP”出资0.2%。

到此，从海航投资到“海航JV”，中间已有三层关系，第四层关系则是，“海航JV”将进一步以LP的身份投资一个“海航REIT”，并在其中占约82.27%的份额。

至于利益分配，公告称，在铁狮门GP获得一定金额的提成后，运营收入将在项目完工后按照投资比例进行分配。

联手铁狮门复刻黑石路径？

为进一步推进在金融投资方面的转型，海航投资其实已经与铁狮门有过几次合作。

据观点地产新媒体查询，2015年7月4日，海航投资发布公告称，其全资子公司亿城投资基金在海南楼盘设立了一只基金——恒兴聚源，恒兴聚源拟作为 LP 以不高于1.92亿美元，认购铁狮门指定的基金管理公司“铁狮门 GP”根据特拉华州法律合资成立一家有限合伙企业“铁狮门合资企业”，而海航投资的投资目标为购入一块位于纽约的土地所有权，为项目收购额外开发权，为支付项目的先期和开发费用。

值得一提的是，这块“位于纽约的土地”与海航投资2月5日公告披露的“曼哈顿两个项目”位于同一区域。

8月18日，海航投资还宣布，与铁狮门签署了战略合作框架协议，双方将在境内外房地产开发和投资领域的全面合作。

合作包括未来在中国及海外的房地产投资项目，铁狮门愿意在非排他性的基础上与海航投资分享该等投资机会并探讨共同投资的可能性；同时，海航投资愿意在非排他性的基础上与铁狮门公司分享其在中国及海外市场的房地产项目的信息，并探讨共同投资的可能性。

铁狮门被称为世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，而海航投资与铁狮门的在房地产开发和投资领域的频繁紧密合作，无疑让其在转型金融投资平台的路途上如虎添翼。

在此必须要提到的是，投资界无人不晓的黑石集团，正是凭借其在房地产市场的精准投资，让房地产投资成为其最受瞩目和钱的业务，也让其成为更大规模的资产管理机构。据媒体报道，自2009年以来，黑石已经投资500亿美元于地产业务，在过去几年中，黑石的半数利润都来自地产基金部门。

以海航投资与铁狮门的几次合作来看，海航投资显然也想要像黑石一样，用金融方式操作地产项目，以此受益。

在分析黑石的地产投资秘诀时，多数人会提到的是，黑石通常会通过收购等方式组建一个管理经验较为丰富的本地团队，令地产项目能在在短时间内实现管理改善。而海航投资的做法其实也与黑石相似——拉上擅长房地产开发、并能与管理密切结合的房地产企业——铁狮门合作，且两次合作都于铁狮门的“主场”进行。

只不过，要想像黑石一般通过大手笔收购地产公司以获取更大收益，海航投资未来还有很长一段路要走。