解析北京商改住史上最严限购

政策原文如下：

《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下

一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。

2017年3月26日

去年北京商办项目成交量居高不下

北京的商办项目，除通州外，一直是游走在楼市政策之外的。商住最大的卖点即不限购且在2016年成交量暴增，共计销售了68969套，而去年北京新房全年成交量为11万套，商住成交占据了6成。

2017年前两月，北京商住均价为45399元/平方米，远远超过了普通住宅37967元/平方米。自北京317新政出台以来，北京实施“认房又认贷”的限购政策，唯独商住，被排出在外，使得不少购房者把目光瞄准了商住产品，3月17日北京楼市再收紧后，18日商住项目销售249套数再创新高。

从网上的一份去年北京二手房成交量最大的小区TOP10数据来看，排在第一位的就是位于常营的北京像素这个商住项目，该项目因为临铁成交量一直居高不下。

(数据来源于网络)

北京商办类产品限购后是否会量价齐跌

在去年5月5日的时候，通州商办类项目进行了限购：

《北京市住房和城乡建设委员会 北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》

各有关单位：

为促进通州区房地产市场平稳健康发展，经市政府批准，自本通知发布次日起，通州区商务型公寓和商业、办公(含商务办公和配套商业，下同)项目销售，在执行《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2011〕8号)、《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2013〕17号)、《北京市住房和城乡建设委员会北京市通州区人民政府关于加强通州区商品住房销售管理的通知》(京建法〔2015〕12号)的基础上，同时执行以下规定：

一、关于通州区商务型公寓

(一)出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)或单身人士。

2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。

3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

(二)暂停向以下家庭出售通州区商务型公寓

1.已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭。

2.已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。

3.无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

(三)居民家庭购买的通州区商务型公寓，核验购房资格时计入该家庭的住房套数

二、关于通州区商业、办公项目

新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织。

三、文件发布前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按原规定执行。通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理其他规定不变。

特此通知。

北京市住房和城乡建设委员会 北京市通州区人民政府

2016年5月5日

政策中规定，本市无房或名下一套房的居民或者外地无房且满足连续五年社保或纳税的家庭可购买通州商务型公寓;新建商办项目则只能销售给企业，但是对贷款却未做规定。

那么，在北京住宅“认房又认贷”之后，本以为“安全”的商办项目又被限购，商办项目未来的走势将何去何从呢?

王佳认为：

1.目前市场上在建及在售的商办类产品只能销售给企业，而这无疑将加重购买和转让过程中的税费成本;

2.首次规定，已销售的商办类产品再上市时虽然可以销售给个人，但是需要满足十分严格的购房条件，首先是在京名下无房也无商办类产品的购买记录，其次是满足连续五年社保或者纳税条件!如此严格的限制，相信对于无论刚需购房者还是其他投资类购房者来说，将会直接放弃购买;

3.商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，意味着你想购买商办类产品则需要缴纳全款;

目前市场上的商办类产品大多数是以居住类用途销售给了个人，此政策一出，无论从商办类产品的成交量还是价格上，都将有明显的跌幅，尤其是对那些之前因在北京无房票或者手头资金有限而不得不购买商办类产品的刚需来说，未来出手置换为住宅则变得难上加难。在此之前，商办二手房交易的税费就比住宅高很多，此次商办产品的限购政策虽然作为北京317限购之后的补充起到了一计重拳的打击作用，但是住宅和商办的双限购无疑是将北京住房门槛再度抬高，对北京人口的疏解起到一定的作用。

北京商办类项目的在售和税费情况

目前北京市场上在售的商办类产品大概有81个，其中昌平4个，大兴14个，通州11个，顺义11个，房山11个，门头沟5个，海淀5个，朝阳4个，丰台3个，石景山4个，西城2个，平谷3个，东城和密云、怀柔、延庆各1个。

一、商办类项目的缺点其实有很多：

1.首付高，还款压力大;

2.生活成本高;

3.功能性欠缺;

4.居住密度大;

5.使用年限短;

二、二手商办类产品的交易税费是不受是否满5年限制的，因此税费比一般的商品房要高：

1、上市前的税费：

房产税=房屋购买价格x70%x1.2%/年

土地使用税=房屋面积x土地级别标准收费/年(18元-30元/平米不等)

说明：以上两种税费要求公司每年向公司所属的税务所自行申报。若没按年缴纳的话，每年都需缴违约金，日息万分之五。如果公司自从购买房屋后从未缴纳过房产税及土地使用税的，税务要求先完税并缴纳相应违约金后此房产才能上市交易。

2.交易中的税费：

1)个人所得税：差额*20%;

2)印花税：全额*0.1%;

3)契税(买方承担)：全额*3%;

4)土地增值税：东城区/朝阳区可按全额*1%征收;

5)营业税：城六区——差额*5.6%;远郊区县——差额*5.5%。

说明：征收个税：差额=此次交易的网签价-原购买值-合理费用。其中合理费用包括：装新款(网签价的10%)、上次交易的契税、本次交易的营业税、贷款利息;

征收营业税/土地增值税：差额=此次交易的网签价-原购买值;

全额是指房屋的网签价。